Sem cláusula de exclusividade, comissão de corretor só é devida se negócio for concretizado

Publicada originalmente em 24.09.2012

Um corretor de imóveis procurou a Justiça do Trabalho para pedir o pagamento de comissões relacionadas à mediação de um empreendimento, além de indenização por danos morais. Ele contou que conseguiu verbalmente a captação para mediar a compra e venda de um imóvel ou a incorporação do projeto. A partir daí passou a oferecer o bem a vários possíveis compradores. Até que encontrou o diretor de uma empresa de empreendimentos e incorporações, com quem chegou a negociar uma permuta, que não foi aceita pela empresa proprietária do imóvel. Ficou sabendo depois que a permissão para a venda estava suspensa, pois havia aparecido um empresário interessado no negócio, que pediu preferência e sigilo comercial absoluto. Qual não foi a sua surpresa ao descobrir que a venda havia sido realizada para a mesma empresa à qual havia oferecido o imóvel. Por entender que suas visitas haviam sido úteis para a concretização do negócio, tentou receber suas comissões. Mas não conseguiu, razão pela qual decidiu ajuizar a ação, pedindo inclusive indenização por danos morais, em razão da humilhação sofrida.

Mas a juíza Luciana de Carvalho Rodrigues, que julgou a ação na 21ª Vara do Trabalho de Belo Horizonte, não deu razão ao corretor. Ela explicou que a corretagem está prevista nos artigos 722 a 729 do Código Civil. Segundo dispõem esses dispositivos, o contrato de corretagem pode ou não ser estabelecido com exclusividade. Se há exclusividade, ela deve ser estabelecida por escrito. Se o negócio é iniciado e concluído diretamente pelas partes, o corretor somente tem direito às comissões se for ajustada corretagem com exclusividade. Por fim, não havendo prazo determinado, se o dono do negócio dispensar o corretor e o negócio se realizar posteriormente, como fruto de sua mediação, as comissões lhe serão devidas.

No caso do processo, ficou demonstrado que não houve contrato escrito. Não foi estipulado prazo para a concretização do negócio. Também não foi concedida exclusividade na corretagem. E mais: O reclamante não foi o responsável pela conclusão do negócio. Tanto que ele próprio afirmou na inicial que apenas fez "a mediação inicial". Diante desse quadro, a juíza sentenciante não teve dúvidas: A aproximação realizada entre as partes não foi eficaz. Sequer gerou um contato, encontro ou reunião entre as partes para discutir eventuais propostas. Não houve, assim, sequer uma "mediação".

Baseando-se na doutrina, a magistrada esclareceu que a mediação só é reconhecida se a intervenção do corretor levar à conclusão do negócio. E, no caso, a apresentação do projeto pelo reclamante não se mostrou útil porque não resultou na venda do imóvel. Para a magistrada ficou muito claro que o corretor que recebeu as comissões foi quem fez todo o trabalho. Ele captou investidores, sem os quais o negócio não teria sido fechado. Por outro lado, o empreendimento construído não foi o apresentado pelo reclamante. Foi outro, totalmente remodelado e reestruturado.

"A corretagem é contrato de resultado e, como tal, não gera direito a comissões sem que se verifique a aproximação eficaz das partes, caracterizada pela conclusão do negócio decorrente da efetiva mediação do corretor", concluiu a juíza sentenciante, acrescentando que não houve prova de que o reclamante tenha sido dolosamente afastado do negócio, tampouco que tenha havido conluio entre as reclamadas para este fim. Com essas considerações, a magistrada julgou improcedente a ação, sendo o entendimento confirmado pelo Tribunal de Minas.